二手房陷阱17：变更买受人条款通常情况下合法有效，但为了规避限购会无效。 一、场景： 《上海市房地产买卖合同》对于变更买受人条款做如下约定： 第10条：甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。 甲乙双方协商一致，甲方收到定金后10日内交房给乙方，网签时乙方有权增减或变更买受人。 第三.10条以手写方式约定，在网签时乙方有权变更买受人；…… 《补充协议》，约定：“1.在签订二手房买卖合同时，乙方有权

一、场景： 原告于2013年2月4日与中介和邦公司签订居间合同，约定出售的房屋座落于本市打浦路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积61.44平方米。2013年2月6日，原告与两被告在中介处签订网签合同，合同总价为人民币XXXXXXX元。签订过程中，原告发现前述房屋在房地产交易中心系统中显示的房屋建筑面积为65.02平方米，与产证记载的建筑面积不符。 二、法律分析： 1. 双方在房屋买卖合同及协议书中就房屋转让价款仅约定了房屋总价，并未约定每平方米的单价

一、场景： 1.二手房交易中，别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋，往往因其可改造性，受到部分购房者的欢迎。然而，未经房屋行政主管部门审批而进行的改建、重建，属于违法行为，将产生房屋被限制交易的法律后果。 2.违法搭建是指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物。 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 具体

一、场景： 1.房东将出售的房子包装一下，来吸引客户购买，通常购买者多为年轻人，一般是自己没有经验、图方便、省去装修麻烦。 2.为了赚取房屋差价的房产中介及相关炒房群体，与房东签订独家、包装修的协议。 无论上述哪种情况，都是为了追求利益的最大化。所以，在装修过程中偷工减料、利用廉价材料，甚至改动房屋结构，最终导致购买的房屋中看不中用。 二、法律分析： 1. 依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买

一、场景： X年X月X日，签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由X承租上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号26B室房屋(以下简称系争房屋)作办公使用，租赁期限自2017年10月17日起至2020年10月16日止，共三年，月租金13,000元，付款方式付一押二。X如需出售房屋，应提前三个月通知A，A在同等条件下有优先购买权等。后通过微信及口头告知方式表示要出售系争房屋，A认为房东违反合同约定，突击售房不提前通知，侵害合法权益，故诉至法院且同意以7

一、场景： 一房二卖”指房屋卖方违反最基本的诚信，将同一套房屋先后或同时出卖给2个或者2个以上的不同买方。 二、法律分析： 1.签订的买卖合同等协议合法有效，具有约束力。 2.主张解除签订的买卖合同、出售转让合同，作为出售方，应保证对房屋的处分权，实际却一房二卖，多次反悔，将案涉房款挪作他用，导致了损失，构成违约，可解除前述合同。 3.对于购房款理应返还。 4.对于赔偿房价上涨带来的损失，构成违约，对此有合同约定，可

二手房陷阱12：农村房屋买卖20年，卖方反悔要求返还，出现这种法律风险怎么办？ 第一种处理意见：合同无效，但宅基地不予返还。 1.农村宅基地属于农民集体所有，享有宅基地使用权必须具备集体经济组织成员身份。买方并非案涉宅基地的村集体经济组织成员，不符合受让案涉宅基地的主体身份条件，故案涉协议书本质上属于宅基地使用权转让协议，违反了法律的强制性规定，应当属于无效。 2.但卖方在签订案涉宅基地转让协议时均为完全民事行

一、租赁场景： 原告与被告于2022年6月8日签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告将坐落在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的朝北（蓝色墙壁）房间（以下简称系争房屋）出租给原告，合同约定房屋租赁期自2022年6月10日至2023年6月9日，共计12个月。租金为每月1,700元，付款方式为“两月一付，押一付二”，目前已支付2个月房租和1个月押金。在签订合同时，被告未告知原告承租房间于6月5日左右进行过墙壁新刷油漆（房东6月5日左

一、应用场景： 2017年6月22日，原告HJZ向被告JM市润佳房产中介服务部经营人李晴交付中介费70000元，被告JM市润佳房产中介服务部介绍原告和HZ签订《房地产买卖合同》，购买HZ的位于JM区名门世家6号楼3单元XXX户房产及地下室。原告HJZ在支付首付款后，才知该房屋已经被QD市JM区人民法院查封。原告HJZ要想获得产权，还要参加法院拍卖。2018年6月20日，原告HJZ以1814100元的价格竞拍该房屋，比买卖合同约定的价格多出514100元。原告HJZ认为，被告JM市润佳房产

二手房交易流程，从签订定金合同到拿到产证、交房，总是需要几个月时间的，期间因为卖方财务状况的变化，风险也是应运而生。严重情况下，就会出现卖方债权人起诉到法院，采取财产保全措施，查封涉案房产，直接影响到交易的进程。 一、查封在先，购买在后。 当事人属于完全民事行为能力人，对房屋被查封也是明知，所签订的合同系双方真实意思表示，根据原物权法第十五条(民法典第二百一十五条)，当事人之间订立有关设立、变更、转让

1.买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示,系以买卖的合法形式掩盖他人向银行骗取贷款的非法目的,符合法律对于合同无效的规定。 2.买卖双方作为具有完全民事行为能力的个人,应当知悉签订虚假的房屋买卖合同及将房屋交易过户可能产生的法律后果，故双方对于本案纠纷的发生均负有相应责任,故本案诉讼费由买卖双方平均负担。 3.签订房屋买卖合同的目的，是为了从银行贷取款项，解决自己的资金问题，实际是存在很大法

阴阳合同是指房屋买卖双方针对房屋总价款，订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内作为真是交易价格，一份对外，用于网签备案，主要是为了逃避国家税收、达到少交税的目的。“阴阳合同”实质上是一种违法违规的合同，损害国家与集体的利益。 一、阴阳合同的方式。 1.做低房价。一般是为了少交税费，看似占了便宜，实际上存在两方面的风险： 第一，房产以后交易税费的增加； 第二，少交税费，违反国家法律规定，该条款在法律上属于

一、应用场景： 房东A将房子出售给B，只是告知B房子上有租赁会帮忙退租，但没想到的是租赁期限为20年，且租客拒绝退租。20年租赁虽然不多，但基于买卖不破租赁的存在，会给买方入住造成很大的障碍。 二、法律分析： 1. 买卖不破租赁：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2. 涉案房屋上既存合法租赁关系且未到期，根据“买卖不破租赁”的原则，不能以其已成为涉案房屋权利人为由对抗承租人的占有使用权。 3. 签约前

一、场景： 买方买了一套二手房，房子手续都办理好之后，房子却无法入住。被一女人占用，不肯搬走。女人说，她是保姆，房东给她办了20年的居住权，她可以居住在房子里。 二、法律分析： 1. 2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 2.居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设

网签就是网上签署《上海市房地产买卖合同》的意思，目前实行的网签制度，本来是为了保障上下家的利益，避免出现"一房多卖"。但由于操作不需认证或者严格的书面授权，这一制度常常被房产中介用来打擦边球，中介公司申请到网上交易的密钥，就可以获取交易中心的买卖合同格式文本，来实现上下家进行“网签”。 一、恶意网签，锁定房源。 中介出于控制房源、刷数据甚至勒索钱财等非法目的，在未经业主授权、许可的情况下，恶意进

一、应用场景： 2020年5月19日，（甲方）的代理人陆某与XX公司（乙方）订立《独家委托销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方的案涉房屋；本合同代理期限为24个月，自2020年5月20日至2022年5月19日；合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，否则视为违约；合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商，否则视同乙方代理销售，乙方有权获得合同中约定的中介费；委托期限内甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本

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